Beleggingsklimaat en nieuwbouwinvesteringen uit balans
In tegenstelling tot eerdere lokale en landelijke regelgeving gericht op het sturen van de betaalbaarheid op de huurwoningmarkt, lijkt het recent aangekondigde plan voor huurprijsregulering al voor de daadwerkelijke invoering een serieuze gamechanger voor het investeringsklimaat. Kortgezegd is het plan dat per 1 januari 2024 alle huurwoningen met 187 WWS-punten of lager (circa € 1.000 huur per maand) gereguleerd worden. Dit geldt alleen vanaf nieuwe verhuringen. Dit betekent dat de huur vanaf dat moment bepaald wordt op basis van het woningwaarderingssysteem (WWS), wat afhankelijk van de locatie van de woning verstrekkende gevolgen kan hebben voor de huurstroom en waarde van de woning, maar ook voor de aantrekkelijkheid van de huursector voor investeerders. In de volgende hoofdstukken lichten we toe wat de verwachte impact zal zijn van de plannen zoals op dit moment geschetst.
Circa 47% van de ongereguleerde sector wordt gereguleerd in de G20
Wanneer de grens voor regulering wordt vastgesteld op 187 WWS-punten, zal circa 47% van de nu nog ongereguleerde huurwoningmarkt in de G20 worden gereguleerd. De mate waarin dit gebeurt hangt sterk af van de samenstelling van de lokale huurwoningvoorraad per stad. Hierin spelen de grootte van de woningen, de energieklassen en de WOZ-waarden een grote rol.
Inschatting effect huurprijsregulering o.b.v. 187 WWS-punten grens in de G20
Bijschrift: voor de berekening van dit effect is gebruik gemaakt van de data van NVM, de BAG, EP-online en eigen data. Bij de berekening van het aantal WWS-punten is – waar de gegevens onbekend waren – uit gegaan van een kwalitatief gemiddelde woning.
Zo blijkt dat in steden als Den Haag relatief veel grotere huurwoningen in de voorraad zitten, mede om in te spelen op de vraag vanuit expats. Daarom zal in Den Haag een beperkt aandeel van de woningen gereguleerd worden, ten opzichte van bijvoorbeeld Groningen. Daar worden juist veel kleinere woonruimtes verhuurd met een lager energielabel, in de eerste plaats bedoeld voor alle studenten die in de stad wonen.
De woningen die onder de regulering zullen vallen zijn hoofdzakelijk de kleinere (<90 m²), mede afhankelijk van de locatie en het energielabel. In Amsterdam en Utrecht geldt dit vooral voor woningen tot 75 m² met een minder energielabel.
Voor nieuwbouwwoningen in Amsterdam en Utrecht ligt deze reguleringsgrens tussen de 60 en 65 m². In Rotterdam en Den Haag ligt deze grens rond de 70 m². Dit heeft vooral te maken met de lagere WOZ-waarden in die gemeenten, waardoor op dit vlak minder punten worden verkregen dan in Amsterdam en Utrecht. Wel wordt deze begrenzing op het aandeel punten vanuit de WOZ-waarde van een woning momenteel heroverwogen, en mogelijk in het definitieve wetsvoorstel nog herzien.
Inschatting effect huurprijsregulering o.b.v. 187 WWS-punten grens in de G20 naar energieklasse en woninggrootte
Uit de analyse met betrekking tot woninggrootte en energielabels blijkt wel dat het kan lonen om verder te investeren in duurzaamheid. Een hoger energielabel zorgt er niet alleen voor dat in het nieuwe gereguleerde segment een hogere huur kan worden gevraagd, het kan ook bijdragen om uit het gereguleerde segment te blijven.
Ook op dit punt onderzoekt het ministerie of er aanpassingen nodig zijn in het WWS-systeem om (1) te zorgen dat het rendabeler wordt om te investeren in duurzaamheid en (2) nieuwbouw hierdoor aantrekkelijk te houden voor investeerders.
