Regulering en betaalbaarheid in perspectief
De discussie rondom striktere regulering op de huurwoningmarkt speelt al een aantal jaar. Dat heeft tot meerdere landelijke wetswijzigingen geleid die serieuze impact hadden op de betaalbaarheid van huurwoningen.
Zo heeft de limiet op de WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelsel ervoor gezorgd dat veel woningen binnen de sociale sector blijven. Die woningen worden – veelal in grote steden - beneden markthuur verhuurd. Ook is de jaarlijkse vrije huurverhoging bij wet bepaald: eigenaren kunnen de huurprijs van een huurwoning in het ongereguleerde segment verhogen met maximaal 1% boven de inflatie. Vanaf volgend jaar verandert dit in 1% boven inflatie óf 1% boven de CAO-index, afhankelijk van welke statistiek dat jaar lager uitvalt.
Los van de landelijke wetgeving nemen ook gemeenten maatregelen. Ze voegen veel van hen exploitatieverplichtingen toe bij de gronduitgifte. Zo moet een groot deel van de nieuwbouw gedurende 10 tot 25 jaar binnen een bepaalde huurprijsbandbreedte worden geëxploiteerd.
Ook moeten deze woningen beschikbaar blijven voor de middenhuur. Bovendien hanteren steeds meer gemeenten vaste regels voor het aantal nieuw te bouwen sociale huurwoningen en middeldure huurwoningen. De meeste nieuwbouw wordt daarom opgeleverd met 30% of 40% sociale huur.
Plaatsen we deze cijfers in perspectief, dan blijkt Nederland binnen de totale woningvoorraad een aanzienlijk groter aandeel sociale huur te hebben dan omliggende landen. Sterker nog: Nederland heeft nog altijd meer sociale huurwoningen in de voorraad (2,7 miljoen) dan huishoudens die tot de primaire doelgroep van de sociale sector behoren (2,5 miljoen huishoudens). Deels lijkt de betaalbaarheidsdiscussie dus nog altijd een verdelingsvraagstuk.
Aandeel sociale huurwoningen per land
Dit laat onverlet dat de betaalbaarheid door onjuiste verdeling en schaarste op de woningmarkt wel dégelijk onder druk staat. Niet alleen in de sociale en de vrije sector, maar ook in de koopsector. Alleen werd dit de afgelopen periode verbloemd door de zeer lage hypotheekrente. Nu de rente weer is opgelopen, komt de betaalbaarheid en met name de toegankelijkheid – door lastigere financiering – van koopwoningen sterk onder druk te staan. Dit kan volgend jaar nog verder versterkt worden op het moment dat de financieringslastnormen naar beneden worden bijgesteld, wat op dit moment de verwachting is.
De afgelopen acht jaar zijn de prijzen op de koopwoningmarkt met circa 9,5% per jaar gestegen. Aanzienlijk meer dan de gemiddelde inflatie over deze periode: 2,6%. Vergelijken we dit met de huurprijsontwikkeling, dan blijken de huren in de vrije sector gemiddeld met circa 5,4% te zijn gestegen. Dit geldt echter alleen voor de theoretische markthuur, niet voor doorlopende contracten; daar lag de gemiddelde stijging met 2% 60 basispunten onder de gemiddelde inflatie en 40 basispunten boven de jaarlijkse stijging in de sociale sector.
Inflatie en prijsontwikkeling koop- en huurwoningmarkt o.b.v. Q3-cijfers
Al met al zien we dat de huren bij doorlopende contracten de afgelopen jaren op een conservatieve manier zijn verhoogd. Daartegenover staat de snel stijgende markthuur, wat het resultaat is van de slechte vraag-aanbodverhouding. Om dit te beteugelen is voldoende nieuw aanbod nodig, iets wat tijd kost om toe te voegen.
Toch blijft de betaalbaarheid op de meest gewilde plekken een probleem, bijvoorbeeld voor cruciale beroepen. Een meer generieke huurprijsregulering gaat dit echter niet oplossen. Zoals gezegd heeft zo’n maatregel vooral veel negatieve externe effecten. Een gerichte aanpak van toewijzing op nieuwbouwcomplexniveau ligt meer voor de hand, en wordt ook steeds vaker lokaal toegepast.
