Op zoek naar evenwicht tussen betaalbaarheid, duurzaamheid en investeerbaarheid
Hoewel gemeenten er steeds beter in slagen om de betaalbaarheid voor alle inkomens- en beroepsgroepen te garanderen – met behoud van investeringskracht voor investeerders – lijkt nieuwe landelijke huurreguleringswetgeving onontkoombaar.
We verwachten dat de plannen er inderdaad voor zorgen dat de betaalbaarheid voor zo’n 2,5% à 3% van de totale woningvoorraad wordt gewaarborgd. Maar het betaalbaarheidsprobleem wordt verlegd boven de nieuw te creëren liberalisatiegrens. De algemene verwachting is dat dit tot aanzienlijke hogere huren gaat leiden in het vrije segment. Bovendien wordt de nieuwbouw significant bemoeilijkt, met name in de middeldure sector. Om die reden kijkt het ministerie nog kritisch naar het huidige WWS-systeem – en dan specifiek naar het aantal punten voor gedeelde ruimtes, buitenruimte en het puntenniveau voor energielabels. Ook overweegt het ministerie de limiet op de WOZ-waarde te herzien. Een heroverweging die op zijn plaats is. Een hoger limiet zal automatisch leiden tot een aanzienlijk betere investeringsklimaat voor nieuwe woningen in met name Amsterdam en Utrecht.
De contouren van de nieuwe wetgeving worden inmiddels duidelijk. Om de negatieve externe effecten voor nieuwbouwinvesteringen te beperken is tenminste één aanpassing naar ons idee absoluut nodig. Deze heeft te maken met het aantal WWS-punten voor energielabels.
Als we de betaalbaarheid in een bredere context plaatsen en kijken naar de totale woonlast – huur plus energielasten –dan voorzien we een probleem in de huidige plannen. Deze staan haaks op duurzaamheidsambities en gaan in tegen de betaalbaarheid van de totale woonlast, zeker nu de energielasten aanzienlijk hoger zijn.
We nemen de volgende analyse als voorbeeld. Op basis van de huidige actuele energietarieven komt de totale woonlast voor een woning van 60 m² met een F-label € 70 per maand hóger uit dan eenzelfde woning met een duurzaam label A++. Een bijzonder gegeven, gelet op het feit dat energielasten een steeds belangrijker onderdeel vormen in de algehele betaalbaarheidsdiscussie. Als we dezelfde situatie bekijken op basis van prijsplafondtarieven, zien we wel een verschil in de totale woonlast. De vraag is echter of dit afdoende is gelet op de toekomstige tarieven als het prijsplafond weer wordt losgelaten en gelet op het feit dat Nederland duurzaamheidsinvesteringen in de woningmarkt in sterke mate wil stimuleren om de gebouwde woningvoorraad richting energieneutraal te krijgen.
Impact energielasten op totale woonlasten tussen F en A++ label huurwoning met WWS-huur (vb. Tilburg)
Bijschrift: voor de berekening van de huren is gebruik gemaakt van de data van NVM, de BAG en eigen data. Voor de berekening van de energiekosten zijn de actuele tarieven van eind september gebruikt in combinatie met verbruikscijfers per energielabel en grootteklasse van het CBS.
Al met al is in elk geval één belangrijke aanpassing in het woningwaarderingsstelsel nodig: het aantal punten dat samenhangt met de energielabels moet worden verhoogd. Op die manier houden (institutionele) investeerders de ruimte om te blijven investeren in duurzame nieuwbouwwoningen in alle woonsegmenten, in plaats van alleen in het middelgrote en grote segment. Dit draagt bij aan de groei van de huurwoningvoorraad, waardoor de huurprijzen op den duur vanzelf in rustiger vaarwater terechtkomen.
Daar komt bij dat de aanpassing een extra stimulans is voor verhuurders met energie onzuinige woningen. Zij zullen sneller gaan verduurzamen. Dat komt het klimaat ten goede, én helpt de huurder met de betaalbaarheid – zeker wanneer de energieprijzen zo hoog zijn als nu.
Voorstel nieuwe indeling WWS-punten voor energielabels
