Leren van het buitenland
Casus Berlijn
Aanleiding
In 2019 vond in Berlijn een vorm van huurprijsregulering plaats met de invoering van het Mietendeckel. De huurmarkt in de hoofdstad maakte in de periode 2013-2019 huurprijsstijgingen van 40% door – extreem ten opzichte van de stijgingen van 28% en 20% in respectievelijk München en Keulen. Toen deelstaten zelf lokaal mochten ingrijpen op de woningmarkt, besloot de Berlijnse overheid om de huurprijsstijging aan banden te leggen door een maximale huurgrens in te stellen.
Reguleringsinstrument Het Mietendeckel in het kort: - Huurbevriezing voor 5 jaar, op basis van het huurniveau van een paar jaar eerder.
- Maximale huurprijs: € 3,92 à € 9,80 per m2, afhankelijk van woningkarakteristieken zoals bouwjaar en faciliteiten.
- Huurprijsverhoging alleen mogelijk binnen deze grenzen.
- Huurgrens gold alleen voor woningen van vóór 2014, dus niet voor nieuwbouw.
Planning De wetgeving werd in januari 2020 ingevoerd, de eerste huurregulering trad in werking in november 2021. Maar het Mietendeckel was geen lang leven beschoren: in april 2021 werd de regulering ongrondwettelijk – en daarmee nietig – verklaard.
Effecten op de huurwoningmarkt Ondanks de korte levensduur had het Mietendeckel veel impact op de Berlijnse huurmarkt. Door de lagere huren – en dus inkomsten voor eigenaren – vond een dramatische terugval in het huurwoningaanbod plaats. Dit werd versterkt door de beperkte doorstroming: huurders konden nauwelijks andere betaalbare woningen vinden. Het aantal aangeboden woningen daalde na bekendmaking in 2020 met 35% ten opzichte van een jaar eerder, terwijl in andere Duitse steden het aanbod stabiel bleef. De druk op de gereguleerde én ongereguleerde huurmarkt werd aanzienlijk groter, waardoor de prijzen in het laatstgenoemde segment explosief stegen (8% op jaarbasis). Hoewel de nieuwbouwproductie op peil bleef, kon deze toch niet op tegen de grote vraag.
Ook na het afschaffen van de huurbevriezing blijft de Berlijnse huurmarkt krapper dan ervoor: het aanbod ligt 60% lager dan in 2019 en huurprijzen in de vrije sector zijn met 23% gestegen tot € 20 per m2. Op korte termijn lijkt een stijging van het aanbod onwaarschijnlijk. Hiermee blijft de krapte op de Berlijnse huurmarkt de komende tijd nog aanhouden.
Ontwikkeling huuraanbod en -prijzen Berlijn
Regulering over de grens In onze reguleringstool lees je meer over de woningmarktregulering in andere Europese landen.
