Inleiding
De Nederlandse woningmarkt ligt al een aantal jaar onder een vergrootglas. Het inmiddels structurele woningtekort – voor een groot deel ontstaan tijdens de crisis tussen 2008 en 2015 – blijft resulteren in hogere huur- en koopprijzen op de woningmarkt. Ondanks deze hogere prijsvorming lukt het maar niet om in voldoende woningen te voorzien en het tekort weg te werken. De stikstofcrisis, hoge bouwkosten, te lage harde plancapaciteit, hogere grondprijzen met veel secundaire exploitatievoorwaarden én beperkte ambtelijke capaciteit zijn samen nog maar een deel van de immense uitdaging waar de sector voor staat.
Er is helaas geen eenduidige oplossing voor de huidige situatie op de woningmarkt. Maar één ding is zeker: de complexe structuur van de Nederlandse woningmarkt vraagt op lange termijn om een forse renovatie, zoals vooraanstaande economen en professoren1 al eerder opperden. De lastigheid daarvan ligt in de timing. Voer je nu zo’n grootschalige renovatie door, dan zorgt dat er op korte termijn vooral voor dat de nieuwbouwproductie verder terugvalt en dat de betaalbaarheids- en beschikbaarheidsproblemen juist verergeren. Dat staat nog los van het feit dat het op korte termijn praktisch onhaalbaar is om grootschalige veranderingen door te voeren in ons belastingsysteem, terwijl een belangrijk deel van de woningmarktrenovatie daarbinnen vorm moet krijgen.
Daarom lijkt een geleidelijke en anticyclische aanpak voor deze renovatie de juiste route om over 10 à 15 jaar tot een stimuleringsvrije woningmarkt te komen, waarin alle huidige en toekomstige inwoners van Nederland in een betaalbare koop- of huurwoning kunnen wonen. Maar óók om het totale beschikbare kapitaal van woningcorporaties, particuliere huishoudens én investeerders optimaal te benutten bij de uitbreiding en verduurzaming van de woningvoorraad.
In deze rapportage staan we stil bij deze grootschalige renovatie van de woningmarkt, maar daarbij kunnen we niet voorbijgaan aan de actualiteit. De afgelopen jaren zijn er meerdere kleine aanpassingen doorgevoerd om de betaalbaarheid – met name in de vrije huursector – te verbeteren. Ook de mogelijke wetswijziging voor verdere huurprijsregulering heeft met deze betaalbaarheidskwestie te maken. Een nieuw te vormen huursegment (sociale huur+) moet volgens dit kabinet uitkomst bieden en de betaalbaarheid en beschikbaarheid van huurwoningen buiten de sociale sector garanderen.
In dit rapport analyseren we de effecten van de beoogde huurprijsregulering, kijken we naar de verwachte impact op het gedrag van investeerders en leren we van de effecten van doorgevoerde regulering in het buitenland. Tot slot denken we mee over oplossingen met de juiste balans tussen betaalbaarheid en investeerbaarheid.
1 ) Economisch perspectief voor een grondige renovatie van de woningmarkt – Groot, S., M. Bani, E. Barendregt et al (2022) ESB 107 (4811)
