Huurwoningmarkt wordt aanzienlijk kleiner door reguleringsbeleid
Niet alleen de nieuwbouwmarkt zal worden geraakt door de nieuwe regelgeving, ook op de markt van bestaande huurwoningen verwachten we een serieuze kanteling – met name in de grotere steden. Eigenaren zullen bij mogelijke wederverhuur geconfronteerd worden met een aanzienlijk lagere potentiële huur. Hierdoor gaan ze nu al op zoek naar handelingsperspectieven. Vier scenario’s liggen voor de hand:
1. Uitponden
2. WWS-optimalisatie
3. Portefeuilleverkoop
4. Doorexploiteren tegen lagere huurstroom
De keuze voor een scenario is sterk afhankelijk van de kenmerken van de woningportefeuille en het type eigenaar. Hierin valt een duidelijk onderscheid te maken tussen woningcorporaties, particuliere investeerders, institutionele investeerders en private-equity investeerders.
Woningcorporaties
Naar verwachting kiezen woningcorporaties voor scenario 4: doorexploiteren tegen een lagere huurstroom. Dit past bij hun kernwaarden. In totaal gaat het naar schatting om 150.000 woningen in de huidige, ongereguleerde sector. Deze exploiteren ze door, ongeacht het segment waarin ze vallen na invoering van de huurprijsregulering. Dit zal wel impact hebben op de investeringscapaciteit van woningcorporaties. Tot op heden is dit negatieve effect nog niet doorgerekend, echter zal het uiteindelijk een impact gaan hebben op de ambitievolle afspraken tussen woningcorporaties en de overheid om meer nieuwbouw te realiseren en grootschalig en versneld te gaan verduurzamen.
Particuliere investeerders
Veel particuliere investeerders hebben de afgelopen jaren hun bezit vergroot, mede vanwege het beperkte rendement in andere beleggingscategorieën en relatief gunstige fiscale voorwaarden met betrekking tot woningverhuur. In totaal bezit deze groep naar schatting zo’n 302.000 woningen in de ongereguleerde sector, ongeveer 49% van het totaal in dit deel van de markt (CBRE Research). De meeste particuliere investeerders focussen op het kleinere woonsegment, dat grotendeels binnen het gereguleerde deel zal vallen. Tel daarbij op dat de fiscale voordelen komend jaar grotendeels wegvallen – met de invoering van de forfaitaire spaarvariant en verhoging van het belastingtarief in box 3 – dan is de verwachting dat veel van hen in eerste instantie hun heil zoeken in WWS-optimalisatie waar dit mogelijk is.
Dit betekent dat er kritisch naar de woningen gekeken zal worden of er op basis van het puntensysteem verbeteringen in de woningen kunnen worden door gevoerd die leiden tot een hoger totaal aantal punten tot boven de nieuwe liberalisatiegrens (scenario 2).
Als het optimaliseren geen uitkomst biedt, dan zullen veel particuliere investeerders – zo gauw de woning vrijkomt – overgaan tot uitponden: verkopen aan een particulier op de koopwoningmarkt. Dit geldt alleen voor woningen waar bij huurregulering ook sprake is van een negatief huurprijseffect. Omdat het bezit van particuliere investeerders over het hele land verspreid is, zal hier lang niet altijd sprake van zijn. Zo is het prijseffect in een kwart van alle gemeenten niet of beperkt aanwezig, omdat de maximale WWS-huur overeenkomt of hoger ligt dan de plaatselijke markthuur.
Toch verwachten we dat veel particuliere beleggers de komende jaren zullen uitponden. Dit kan – op basis van een grove schatting – neerkomen op 50.000 tot 100.000 woningen. Deze zouden de komende vijf tot tien jaar op de koopwoningmarkt worden aangeboden, wanneer de huurder de huur opzegt. Het effect dat deze verschuiving van huur naar koop teweegbrengt, zal met name in de grote steden merkbaar zijn: door het grote aandeel aan studenten en expats, en de hoge koopprijzen, is daar juist veel behoefte aan een grotere huursector. Krimp van de stedelijke huurmarkt zal de druk alleen maar verder verhogen, zeker nu de hypotheekrente oploopt en hierdoor meer vraag zal blijven binnen de huursector.
Private-equity investeerders Naar verwachting zal de strategie van private-equity investeerders in lijn liggen met die van particuliere investeerders. Hun bezit – met ongeveer 10.000 woningen een stuk kleiner – concentreert zich met name in de grote steden en bestaat veelal uit kleinere, oudere woningen. Woningen die, op basis van de huidige contouren, grotendeels gereguleerd zullen worden. Ook private-equity investeerders zullen eerst hun portefeuille nalopen en focussen op WWS-optimalisatie – waarbij verduurzaming van vastgoed erg kansrijk lijkt. Toch zal een relatief groot deel binnen de gereguleerde sector blijven vallen. In dat geval ligt uitponden voor de hand. Vaak ook indirect: door de woningen als deel van een portefeuille te verkopen aan een uitpondbelegger, die ze op termijn overdraagt aan particuliere kopers. Toch blijven private-equity investeerders voor de Nederlandse nieuwbouwmarkt essentieel. Bij veel lastigere nieuwbouwlocaties zijn deze investeerders juist de katalysator die een project mogelijk maakt, waardoor deze partijen juist essentieel zijn in de doelstelling om tot 2030 circa 900.000 woningen in Nederland toe te voegen.
Institutionele investeerders / pensioenfondsen
In tegenstelling tot private-equitypartijen hebben institutionele investeerders vooral relatief nieuwe én middelgrote woningen in bezit. Hierdoor worden ze minder geraakt door de huurprijsregulering dan anderen. Per saldo gaat het om circa 35% tot 45% van de circa 130.000 woningen die ze in bezit hebben binnen de huidige ongereguleerde sector. Bij deze woningen zal de huurprijs door de regulering op termijn veelal met 7,5 tot 15% dalen.
Ook institutionele investeerders kijken vooral naar het optimaliseren van de portefeuille waardoor een kleiner deel van de portefeuille in het gereguleerde segment terecht zal komen. Van de woningen die straks wel binnen het gereguleerde deel vallen, verwachten we dat de meeste institutionele beleggers er een tweesporen beleid op na houden. Woningcomplexen die volledig in de sociale sector terecht komen zullen op termijn worden verkocht aan veelal uitpond investeerders. Investeerders die deze woningen individueel gaan verkopen zodra de huurder vertrekt.
Voor complexen waar slechts een beperkt deel in de gereguleerde sector zal vallen is de verwachting dat ze deze in hun portefeuille houden en doorexploiteren tegen een lager huurniveau – dit sluit immers ook aan bij hun bredere ESG-strategie.
Voor de aankoop van nieuwe woningcomplexen lijken institutionele investeerders op dit moment zeer terughoudend te zijn. En is daarmee de vraag naar nieuwe woningcomplexen nagenoeg volledig weggevallen. Op middellange termijn zal – op basis van de huidige contouren - vooral gekozen worden voor investeringen in woningen die ruimschoots voldoen aan de nieuw te vormen WWS-puntengrens, om eventuele risico’s voor verdere ophoging van de grens enigszins af te dekken. Al met al betekent dit een sterke terugval in investeringen in nieuwe woningen door deze groep investeerders die tot op heden goed was voor jaarlijks 10.000 tot 15.000 nieuwe woningen per jaar.
Daar komt bij dat we zien dat pensioenfondsen – door het zogenaamde denominator effect - hun beleggingen in vastgoed moeten gaan afschalen. Hierbij zien we dat vooral het investeringsmandaat voor woningbeleggingen in Nederland wordt afgeschaald, wat aangeeft dat ook pensioenfondsen in hun allocatie van geld rekening houden met de recente reguleringsontwikkelingen en mogelijke risico’s op veranderende prijsvorming in deze markt. Dit is al zichtbaar door een groter aantal verkopen van woningcomplexen bij institutionele investeerders in de afgelopen twee maanden.
De situaties en verwachte reacties van de verschillende woningeigenaren leiden tot belangrijke verschuivingen in het aanbod op de woningmarkt. Naar verwachting komen 55.000 tot 105.000 woningen van de toekomstige gereguleerde huurmarkt op de koopwoningmarkt terecht. Het beoogde gereguleerde “sociale huur+” zal hierdoor initieel bestaan uit 225.000 tot 275.000 woningen, grotendeels in eigendom van woningcorporaties – dit is 2,8% tot 3,1% van de totale Nederlandse woningvoorraad. Een te kleine voorraad voor juist een sterk groeiende vraag naar huurwoningen, zeker nu de financierbaarheid door oplopende hypotheekrentes weer verder onder druk staat.
Huidige, theoretische en toekomstige verdeling huursector Nederland
Tegelijkertijd ontstaat er een nieuwe liberalisatiegrens, waarboven het aantal woningen schaars is. Hiervan verwachten we dat de huurprijzen juist sterker zullen stijgen, net als in Berlijn. Mede vanwege noodzaak en wachtlijsten in het nieuwe
gereguleerde segment ontstaat er een grotere kloof tussen het kleine woningaanbod en de aanhoudende vraag ernaar. Deze zorgt op termijn voor huurprijsstijgingen, en daarmee een groeiende problematiek rondom betaalbaarheid.
