Beleggingsfundament van de Nederlandse woningmarkt in historisch perspectief
Voordat we specifiek ingaan op de effecten van de huurprijsregulering, is het belangrijk om te begrijpen waarom de Nederlandse woningmarkt in het laatste decennium zoveel interesse van nationale en internationale investeerders heeft gewekt.
In eerste instantie zijn pensioenfondsen (en andere investeerders) op zoek naar een stabiel en voorspelbaar rendement (direct en indirect), met een ‘hedge’ voor inflatie. Die basis biedt zekerheid voor de vaste rendementsverplichtingen van deze investeerders naar uiteindelijk de pensioengerechtigden.
Is het rendement onvoorspelbaar of raakt het risico/rendementsprofiel uit balans, dan ligt een andere allocatie van het geld voor de hand. Zowel in type beleggingsproduct (aandelen of staatsobligaties) of geografisch (in andere landen).
Dit is de reden dat investeerders – binnen hun woninginvesteringsstrategie – doorgaans afgaan op markten met de volgende demografische, economische en ruimtelijke kenmerken:
Huishoudensgroei
Nederland kent al jaren een sterke huishoudensgroei. Vanaf het jaar 2000 is het totale aantal huishoudens met 20% gestegen (CBS, 2022). Met name de groei in het aantal eenpersoonshuishoudens is fors, met een stijging van 38% de afgelopen 20 jaar. Binnen Europa is deze huishoudensgroei opvallend – ook ten opzichte van buurlanden zoals België en Duitsland. Tot 2035 zal het aantal huishoudens opnieuw met 9,7% groeien, waarin vooral de toename van het aantal eenpersoonshuishoudens met 16,3% sterk is (ABF Research, 2022). Dit maakt Nederland, wat demografische groei en de huisvestingsvraag betreft, een aantrekkelijke markt voor investeringen in de woningmarkt.
Sterke economie
De Nederlandse economie profiteert van de gunstige geografische ligging binnen Europa, die wordt versterkt door hoogstaande logistieke- en digitale infrastructuur. Belangrijke sectoren met een hoge exportwaarde zijn de voedselproductie- en verwerking, de chemische industrie en de fabricage van machinerie. Verder dragen sterke handelsrelaties, een goed opgeleide beroepsbevolking en hoogwaardige kennis binnen bedrijven sterk bij aan de concurrentiekracht van de Nederlandse economie en de grote kennismigratie naar ons land.
Inkomensontwikkeling Nederlandse bevolking
Nederlanders hebben, op Luxemburgers en Denen na, het hoogst besteedbare inkomen binnen de Europese Unie (Eurostat, 2022). Sinds 2013 is het gemiddeld besteedbaar inkomen van Nederlandse huishoudens met 28% toegenomen. In diezelfde periode is de koopkracht van huishoudens met gemiddeld 1,5% per jaar gestegen.
Voorspelbare ruimtelijke ordening
In Nederland kennen we historisch gezien een strikte ruimtelijke ordening. Daar komt bij dat we met de invoering van de Ladder voor duurzame verstedelijking in 2012 op een heel duurzame manier omgaan met ruimte. In eerste instantie wordt er aangestuurd op binnenstedelijk bouwen. Pas als daar geen ruimte is, wordt gekeken naar ruimte buiten de rode contouren. Dit beleid werkt schaarste in de hand, waardoor er op regionale schaal geen overaanbod zal ontstaan. Langdurige leegstand op de woningmarkt wordt hierdoor automatisch tegengegaan.
Mate van regulering bepaalt investeringsklimaat
Naast deze demografische, economische en ruimtelijke kenmerken speelt de structuur en regulering van de woningmarkt een grote rol bij de geld- en middelenspreiding van investeerders. In deze structuur zijn de afgelopen tien jaar grote aanpassingen gedaan. Hierdoor is het investeringsklimaat in eerste instantie aanzienlijk verbeterd en nam de vraag sterk toe, met name naar vrijesectorwoningen.
Tot 2013 kende Nederland vrijwel geen vrije sector huurwoningmarkt. De woningmarkt was grotendeels opgesplitst in twee segmenten: koop en sociale huur. In 2013 betrof de vrije huursector in totaal 290.000 woningen (CBS, IPD), wat destijds neerkwam op 4% van totale woningvoorraad. Maar de wijzigingen die toenmalig Minister van Wonen & Rijksdiensten Stef Blok op basis van zijn Novelle van Blok doorvoerde tussen 2013 en 2015, brachten een forse systeemverandering op de woningmarkt teweeg. In eerste instantie leidde die ertoe dat woningcorporaties zich (opnieuw) moesten richten op de primaire doelgroep: huishoudens met een lager inkomen. Daarnaast zorgde het voor een vraagverschuiving van huishoudens naar de vrije sector, omdat deze mensen niet meer in de sociale sector terecht konden. Gelijktijdig werd – door overkreditering in aanloop naar de financiële crisis – de leencapaciteit voor hypotheekverstrekkingen afgebouwd, wat de koopwoningmarkt minder toegankelijk maakte voor middeninkomens.
Beide beleidswijzigingen zorgden voor een aanzienlijk hogere vraag naar vrije sector huurwoningen: woningen die tot dan toe nauwelijks aanwezig waren. Tegelijkertijd zorgde de invoering van de Herzieningswet Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting ervoor dat (institutionele) investeerders grootschalig konden investeren in nieuwe huurwoningen in het vrije segment. Woningcorporaties moest zich weer concentreren op de primaire kerntaak - het huisvesten van lagere inkomen – waardoor er ruimte ontstond voor investeerders om in het vrije huursegment woningen te gaan realiseren. Sinds 2015 zijn er met geld van (institutionele) investeerders jaarlijks zo’n 10.000 tot 15.000 nieuwbouw huurwoningen aan de voorraad toegevoegd. Toch bleek deze forse voorraaduitbreiding niet toereikend voor de sterke vraagtoename, wat de belangrijkste oorzaak is van de huurgroei in de afgelopen zeven jaar – en daarmee van de huidige betaalbaarheidsdiscussie. Inmiddels heeft die betaalbaarheidsdiscussie geleid tot veel lokale en nationale regelgeving. Neem de exploitatieafspraken bij de uitgifte van grond, zoals de ‘40-40-20’ regel in Amsterdam voor een verplicht aandeel sociale en middenhuur (80%). Daarnaast stelde rijksbeleid vast dat de huren maximaal met 1% boven de inflatie mochten worden verhoogd. Al vóór het nieuwe huurprijsreguleringsvoorstel zetten deze wijzigingen de business case van investeerders onder druk. Het feit dat de meeste investeerders en pensioenfondsen juist op zoek zijn naar een voorspelbaar en stabiel rendement, strookt niet met deze reguleringsstapeling. Door nog meer regulering in te voeren keert op een gegeven moment de wal het schip.
