Effecten op de beleggingsmarkt
Regulering op de Nederlandse huurmarkt kan – net als in Berlijn – de bestaande bouw en nieuwbouwmarkt beïnvloeden. Sterker nog, op de nieuwbouwmarkt ís met de huidige onzekerheid al een effect meetbaar.
Beleggingen in nieuwbouwhuurwoningen in de periodes 1 januari – 19 mei en 19 mei – 30 september
Sinds de bekendmaking van de huurregulering op 19 mei 2022 is er fors minder geïnvesteerd in nieuwbouwhuurwoningen. De afgelopen jaren – sinds de herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting – kwam het investeringsvolume tussen 19 mei en 30 september gemiddeld uit op € 876 miljoen, maar dit jaar is dit teruggevallen tot € 482 miljoen. Dit betekent een forse negatieve impact op de nieuwbouwmarkt. Eerder schetste Neprom dat het aantal jaarlijks op te leveren woningen door de aangekondigde huurregulering zou kunnen terugvallen tot maximaal 50.000 ten opzichte van de beoogde 100.000 woningen.
Dit verschuivingseffect op de nieuwbouwmarkt is niet het enige gevolg van de nieuwe regulering. Naar verwachting wordt er op de lange termijn ook structureel minder geïnvesteerd in bepaalde segmenten van de huurwoningmarkt, zoals kleinschalige nieuwbouwontwikkelingen tot 60-70 m2.
Door de lagere huurstroom worden dit soort reguliere woningproducten volledig onrendabel om te realiseren voor investeerders. Er zal door investeerders veel vaker worden gekeken naar alternatieve woonvormen, zoals levensloopbestendige zorgwoningen, studentenhuisvesting of Living as a Service. Er is veel vraag naar deze woningtypen, én ze worden vaak niet geraakt door de huurprijsregulering. Zo komen levensloopbestendige woningen onder bepaalde voorwaarden in aanmerking voor een verhoging van de WWS-punten (35%), waardoor ze buiten het gereguleerde segment vallen.
Toch kunnen we stellen dat investeerders aanzienlijk minder zullen investeren in de Nederlandse woningmarkt. Bovendien is het nog maar de vraag in hoeverre woningcorporaties deze rol kunnen overnemen, gezien de immense investeringsopgave waar ze zelf al voor staan om hun bestaande bezit te verduurzamen en moderniseren.
